09/02/2010 06:50:58   

Edemar Etges

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Klafke: “Nova lei vai harmonizar as partes envolvidas”

O que mudou com a nova legislação?

A nova Lei do Inquilinato, sancionada no dia 10 de dezembro de 2009 pelo presidente Luis Inácio Lula da Silva, vem mudando o mercado de locações desde o dia 25 de janeiro, quando começou a vigorar. Especialistas do setor elaboraram um guia de perguntas e respostas sobre a nova lei:

- Atrasei o aluguel, posso ser despejado?

Assim como na lei anterior, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso no aluguel. A diferença é que até então, as ações demoravam em média 14 meses. Hoje, o tempo caiu para quatro meses porque o processo foi simplificado e pode ser resolvido em primeira instância.

- Quais devem ser os reflexos da redução no tempo de despejo?

Segundo os especialistas do mercado imobiliário, o primeiro reflexo deve ser a queda da inadimplência. A rapidez no despejo também deve animar os proprietários, que terão mais confiança em deixar os imóveis para locação. Além disso, deve haver mudança nas garantias. Com o risco menor – proprietários podiam ficar 14 meses sem receber, a partir do dia 25 de janeiro, o risco caiu para quatro meses – a caução pode voltar a ser usada e o seguro-fiança também deve ficar mais acessível.

- Se o proprietário não quiser renovar o contrato, em quanto tempo devo sair?

Pela legislação anterior, o inquilino tinha seis meses para deixar o imóvel. Com a nova lei, ele tem de sair em 30 dias. Após o fim do contrato a renovação continua automática se as partes – dono do imóvel e inquilino – não se manifestarem.

- O que muda em relação ao fiador?

Com a nova lei, o fiador pode, após o fim do contrato de 30 meses renovado automaticamente, pedir para deixar de ser fiador do imóvel. Durante a vigência do contrato, no entanto, o fiador não pode se desligar. Em caso de desligamento do fiador, o inquilino terá um prazo de 30 dias para apresentar outro fiador ou fornecer outra garantia. Após notificar que vai sair do negócio, o fiador ficará responsável pelo imóvel por 120 dias.

- Quais são os reflexos dessa mudança?

Facilita a vida do fiador, que não ficará ligado ao aluguel por tempo indeterminado. Mas para especialistas, a figura do fiador está com os dias contados e deve perder cada vez mais espaço no mercado.

- Quando mudam os locatários, o contrato precisa ser refeito?

Pela lei antiga, se um casal alugava uma apartamento – por exemplo – e se separava durante a vigência do contrato, o processo precisava ser totalmente refeito, o que inclui as garantias (fiador, caução ou seguro-fiança). Com a nova lei, a pessoa que fica no imóvel será automaticamente responsável pelo contrato e a garantia é mantida. Ou seja, o processo não precisa ser refeito. (Fonte: Revista Malú)

As alterações da nova Lei do Inquilinato, em vigor desde o dia 25 de janeiro, buscam facilitar a locação de imóveis e reduzir o prazo para ações de despejo. Desta forma, o locador terá mais confiança para alugar o imóvel. A ideia é a de que, a longo prazo, o valor do aluguel diminua.

A nova Lei do Inquilinato, sancionada em dezembro pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, tem como objetivo ampliar as garantias do inquilino e também agilizar ações de despejo. Entre as mudanças previstas na lei estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.

A proposta também adequa ao novo Código Civil a proposta que mantém a proporcionalidade da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel locado.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Antes, a legislação não previa essa possibilidade.

Nos casos de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida --algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo.

Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, portanto, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.

O corretor de imóveis, Rudimar Klafke, coloca que sempre existiram três partes, quais sejam: o locador, o locatário e o fiador. A nova lei, frisa, veio facilitar para as três partes onde o fiador pode se afastar do contrato. "Vai harmonizar as três partes", salienta, acentuando que se houver a locação de imóveis, pode também ter um reflexo no valor dos imóveis. Tendo imóvel para alugar, vai aumentar a oferta, podendo assim diminuir os valores do aluguel. "A pessoa que vai alugar, o valor do aluguel deve estar de acordo com a sua capacidade de pagamento, não pode deixar de pagar ou querer pagar um valor a menor do que foi acordado, pois do contrário, em 15 dias, poder ser despejada".

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